越来越多城市开始对老房子实施“强制体检”。郑州市房管局发布实施方案，对房龄30年以上的住宅进行首次“体检”，费用由政府承担。根据规定，城镇住宅使用年限未达30年的免检；30年及以上但未达设计使用年限的，每10年“体检”一次；达到设计使用年限仍需继续使用的，每5年“体检”一次。

长沙市住建局印发《长沙市城镇房屋结构安全体检技术指南（试行）》，明确房龄超过25年未达设计使用年限的公共建筑每5年至少“体检”一次；经营性自建房在经营前必须“体检”，房龄超25年的每2年至少一次。

天津、辽宁沈阳、江苏南通等地也陆续出台房屋“体检”相关管理办法和技术导则。

专家指出，城市住宅楼龄增长带来的安全隐患及国家政策要求是推动多地实施“强制体检”的主要原因。《中国人口普查年鉴2020》数据显示，5年前我国20年以上楼龄的老旧房屋占比达35%，30年以上占比为20.6%。重点20个城市中，老旧小区数量占比接近40%，上海、成都、北京居前列。

在这片繁荣景象背后，行业似乎正迎来关键转折点。

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上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，随着楼龄增加，部分老房子可能出现混凝土碳化导致钢筋锈蚀、地基沉降引发墙体开裂等结构安全问题，以及水电管线锈蚀、电梯故障频发等设备老化问题，外墙保温层脱落、屋顶漏水也影响居住舒适度。他认为，政策通过强制检测和分类整改，推动老旧房屋从“能住”向“好住”转变。

广东城规院住房政策研究中心主任李宇嘉认为，此举符合国家关于城市更新的相关要求。今年中央城市工作会议提出，城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，要建设安全可靠的韧性城市，推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级，全面提升房屋安全保障水平。

今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》明确，要全面开展城市“体检”评估，建立发现问题、解决问题、评估效果、巩固提升的工作路径。

郑州文件显示，城镇住宅房屋“体检费”从市级公共账户列支；非住宅房屋“体检费”由使用安全责任人承担，市级公共账户按50%比例实施以奖代补。其他城市相关政策的资金多来自地方财政统筹。

“体检”内容涵盖广泛。郑州政策包括地基基础、主体结构、装饰装修、建筑材料及构配件、钢结构、建筑节能、建筑幕墙等方面。武汉地震工程研究院主编的《武汉市城镇房屋体检技术导则》则将“体检”范围划分为地基基础、主体结构、围护系统、设备设施及管线四部分。

对于发现的安全隐患，维修资金来源成为关键问题。郑州规定，住宅共用部位、共用设施设备及周边公共配套设施的安全隐患，钢绞线厂家有住宅专项维修资金的可按规定申请使用；无维修资金的，由分摊范围内房屋使用安全责任人采取“一事一议”方式筹集资金治理。

现实中，许多高龄住宅楼面临维修基金缺失或不足的问题。李宇嘉指出，不少老旧住宅区属福利分房性质，存在维修基金缺失或后期补缴不到位的情况。严跃进分析，早期维修基金按购房款比例缴纳，金额固定，通胀导致实际购买力下降，投资渠道受限致增值能力弱，续缴机制不健全，致使资金规模与运用能力均显不足。一旦需进行结构加固、管线更换等重大维修，费用可能远超基金余额。

此外，维修基金使用需经业主大会表决通过，流程繁琐。严跃进强调，“体检”与维修费用高昂，如外立面修缮每平方米数百元，现有资金账户使用受限，进一步加剧资金压力。

解决维修资金不足需多方协同。严跃进建议政府出台补充缴纳政策，允许业主按面积或房价比例追加维修基金，但需事先论证。李宇嘉建议在“体检”过程中引导公众参与，畅通群众诉求表达渠道，增强居民补缴意愿，并对老龄化、困难人群集中小区强化财政兜底保障。

业内人士普遍认为，单靠居民补缴难以满足巨额维修需求，须探索新筹资机制。严跃进建议建立房屋安全管理金融制度，探索维修基金投资国债、基础设施REITs等增值渠道，落实“投融管退”模式，同时构建“政府+业主+社会资本”共担机制，对重大维修项目给予财政补贴或税收优惠。

当前还存在产权复杂导致责任难界定、业主与物业矛盾频发等问题。严跃进提到，国外采用“房屋保险+强制体检”模式分散风险，而国内房屋保险渗透率不足5%。他呼吁尽快建立完善的房屋“养老保险”制度。

郑州已发布《郑州市城镇房屋质量安全保险制度试点工作细则》，引入“保险+服务”市场机制，为国有土地上房屋因损毁、损伤造成的损失提供风险保障，并实施预防性安全服务。

深圳已有实践探索。自2025年6月下旬起，罗湖区东湖、黄贝两街道为辖区内990余栋老房子统一投保“养老保险”。保险公司承担三项职能：组建专业巡查队伍并运用智能监测工具定期开展全覆盖检查；建立专项保险资金池，提供结构性损毁、第三方财产损失及人身伤亡保障；搭建信息化管理平台“房屋管家”，实现线上分级分类管理，定期出具风险评估报告，支持政府决策。保费来源于罗湖区下拨给街道办的房屋安全专项经费，由街道办作为投保人支付。

李宇嘉建议，还可研究涉房资金、小区公共空间收益、底商营利性收入及其增值收益作为房屋“养老金”公共部分的资金来源路径。

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